Bất động sản

[Lehuy]

Sau lời tuyên bố “Không nên và không thể giải cứu bất động sản” của TS Alan Phan, Câu lạc bộ BĐS Hà nội đã đặt 15 câu hỏi và đã nhận được bài trả lời. Tôi xin đăng lại đây nguyên văn hai lá thư.


Tiến sĩ Alan Phan


15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội dành cho TS. Alan Phan

1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?

2. Hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền, nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người mất tiền?

3. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết ngân hàng là DN kinh doanh từ tiền gửi tiết kiệm của nhân dân). Vậy nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp đổ; lúc này thực chất, ai sẽ là người mất tiền?

4. Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng mức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm lại là, theo ông, nếu giá BĐS giảm tới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa mới bằng giá thành xây dựng?

5. Theo đánh giá của ông, giá BĐS tại Việt Nam được hình thành từ những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó?

6. Giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam; song như chúng ta đã biết, để tạo nên một sản phẩm BĐS, hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?

7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?
8. Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hiện nay là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, họ là động lực phát triển của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm. Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá sản hết thì bao giờ chúng ta mới khôi phục được hạ tầng kinh tế này?

9. Ông có biết, hiện nay tại Việt Nam có bao nhiêu ngành, lĩnh vực sản xuất và bao nhiêu người tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt động của thị trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vật liệu, xây dựng, bán hàng, quản lý…) hay không? Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?

10. Ông có thiện chí giới thiệu hoặc tham gia cùng những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh ở Mỹ hay Trung Quốc đến Việt Nam đầu tư những dự án nhà ở giá rẻ không? Người dân sẽ đánh giá rất cao tư cách và trách nhiệm của ông nếu ông làm được việc này.

11. Hạ tầng, cảnh quan đô thị của Việt Nam (ít nhất là 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM) hiện nay như thế nào nếu đem so sánh với các đô thị khác trong khu vực và trên thế giới? Theo ông, nếu không phát triển thị trường BĐS thì chúng ta làm thế nào để cải tạo được diện mạo đô thị, làm sao tiến kịp thế giới?

12. Xin ông cho biết, bài học “Hãy chết đi” mà Tổng thống Ford đã áp dụng cho New York (Mỹ) có được quốc gia nào áp dụng thành công (để khắc phục và vượt qua khủng hoảng thành công, vừa đảm bảo quyền lợi toàn dân, vừa thúc đẩy xã hội phát triển) sau đó nữa không? Lý do gì mà người ta lại không đi theo con đường đó?

13. Ông cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện chưa thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại và trong thời gian tới họ sẽ không đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án... Đây là nhận định cá nhân hay dựa vào khảo sát nào, thưa ông?
14. Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc, nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị trường Việt Nam hay chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường BĐS Việt Nam là gì?
15. Hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp là các hội viên trong CLB BĐS Hà Nội rất mong muốn được tổ chức một hội thảo về những vấn đề ông đã nêu ra cho thị trường BĐS Việt Nam. Ông có sẵn sàng về Việt Nam để tham dự hội thảo này với vai trò diễn giả, trả lời các câu hỏi của các doanh nghiệp và công chúng trong nước hay không?

Trên đây là những câu hỏi bước đầu mà các thành viên của CLB BĐS Hà Nội đặt ra với ông. Rất mong ông sớm dành thời gian phúc đáp để chúng ta có thể tiếp tục trao đổi, làm sáng tỏ vấn đề.

(nguồn http://www.baodatviet.vn/kinh-te/thi...g-san-2344426/ )

[Lehuy]

THƠ GỞI HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN
Kính thưa Quý Vị

“Mặt trời trong tôi lặn để bình minh lại đến…My sun sets to rise again” - Robert Browning


Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi “chất vấn” của Quý Vị qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi của rất nhiều đọc giả; cũng như để tỏ lòng tôn kính với “1,000 (?) đồng nghiệp” của tôi. Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án BDS (real estate developer) ở tận xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970’s. Sau 7 năm huy hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của Quý Vị.

Tôi không quen bị “chất vấn”, không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có “quyền lợi” hay “nghĩa vụ” gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình. Vả lại, những chi tiết nhỏ nhặt của 15 câu hỏi đã được “trả lời” qua các bài viết của tôi trong vài năm qua (còn lưu lại tại www.gocnhinalan.com). Thêm vào đó, nhiều BCA (bạn của Alan) cũng đã ra công sức phản biện qua các lời bình trên trang web này và các mạng truyền thông khác. Quý Vị tự tìm tòi nhé.


Cốt lõi của vấn đề

Một khuynh hướng chung khi tìm giải pháp cho vấn nạn BĐS hiện nay của Việt Nam là đóng khung bài toán trong các công thức tài chánh. Vài doanh nghiệp BĐS nhờ tôi tư vấn tìm vốn vì họ nói không thể tiếp cận được các nguồn tài trợ. Câu trả lời của tôi là vấn đề BĐS thuộc chuyện thị trường.

Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ USD; và vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thể lên thêm khoảng 20 tỷ (các số liệu này có thể sai nhưng chúng ta khó có thể tìm được một thống kê chính xác và chính thống về các con số này). Tuy nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BĐS tồn kho.

Trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng) thì giao dịch xẩy ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những BĐS mà quý vị đã và đang sản xuất có mức giá và chất lượng theo đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa? Theo tôi biết, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao; nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.

Tóm lại, khủng hoảng BĐS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng.

Giá thành quá cao?

Nhiều người trong Quý Vị biện bạch là giá BĐS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và bôi trơn…quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giựt.

Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thể làm sai trật mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án Arizona nói trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến 16-18% mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá sản. Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận.
Người mua nhà, hay ngay cả vợ con bạn bè của Quý Vị, thật sự không quan tâm đến lý do tại sao giá nhà lại cao hay thấp thế này? Vừa mua thuận bán thôi.

Một chút lịch sử

Dĩ nhiên, tất cả bàn luận trên đây dựa trên quy luật thị trường. Nhiều bạn sẽ nói là nền kinh tế chúng ta có “định hướng xã hội” nên chính phủ phải nhảy vào can thiệp hay cứu trợ khi “con cái” gặp hoạn nạn.

Chắc Quý Vị còn nhớ, có khi giá nhà đất lên cao cả mấy trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không ai kiến nghị chánh phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách ngăn chận mọi sự tăng giá (nhiều khi phi pháp). Các nhà sản xuất BDS quên mất “định hướng xã hội” của Việt Nam và ủng hộ triệt để nguyên lý thị trường.
Bây giờ, vào nửa hiệp sau của trận bóng, các cầu thủ lại yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính bất nhất này làm mọi biện luận của Quý Vị trở nên ngây ngô.


Hệ quả khi bong bóng BĐS nổ

Trước hết, khi nói về hệ quả, tôi xin mọi người ghi nhận công trạng của những nhà đầu cơ BĐS trong việc tạo ra khủng hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải, sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chánh như BDS, chứng khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để hưởng lợi nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp…

Ngoài ra, về các hệ quả tương lai khi bong bóng BĐS nổ, Quý vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng nhỏ yếu sẽ chết vì nợ xấu…nhưng tôi chắc chắn là “không có Mợ thì chợ vẫn đông”. Thực ra, những doanh nghiệp, ngân hàng…này cũng đã chết lâm sàng rồi. Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.

Về các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan…tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho tình hình BĐS chỉ là một thủ thuật.

Con ngáo ộp thứ hai Quý Vị đem ra hù dọa là con số vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc (với tỷ lệ thất nghiệp khoảng 2.2% theo thống kê nhà nước) sẽ bị ảnh hưởng khi bong bóng BĐS nổ tung. Nếu nền kinh tế chúng ta phát triển bền vững và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.

Con ngáo ộp thứ ba của Quý vị là các người dân bỏ tiền trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng đóng cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VND (vì lạm phát nhiều năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như Quý Vị tiên đoán.


Những hệ quả tích cực

Trong bài “Thị trường sẽ cứu chúng ta” (www.gocnhinalan.com) tôi đã ghi nhận 5 hệ quả tích cực hơn khi bong bóng BĐS nổ. Đó là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại.

Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền vững. Nhìn qua các xã hội đã mở mang tại Âu Mỹ Nhật Úc, tầng lớp trung lưu với những tài sản thâu góp được thường là đầu tàu cho chiếc xe kinh tế. Họ tạo ra thị trường tiêu dùng lớn nhất, họ đóng thuế nhiều nhất, họ làm việc cần cù nhất, họ nợ nhiều nhất (tốt cho ngân hàng và các ông chủ), họ có niềm tin cao nhất vào đất nước …vì họ có quá nhiều thứ để mất. Một xã hội bất ổn là khi phần lớn người dân không có gì để mất.

Hệ quả khi bong bóng không nổ

Tôi thì lại lo sợ về những hệ quả trái ngược nếu quyền lực của Quý vị thành công và thuyết phục nhà nước bơm tiền cứu Quý Vị và các ngân hàng yếu kém.

Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá VND sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị NHNN dùng giải pháp này cho Việt Nam. Một ghi chú nhỏ: chánh phủ Mỹ cho các ngân hàng này vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng không cứu các doanh nghiệp hay giá BĐS; và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài chánh 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chánh phủ.


Những giải pháp sáng tạo

Sau cùng, trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn là một điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.
Tôi không kinh doanh BĐS từ năm 1982, nên tôi không dám “múa rìu qua mắt thợ”. Nhưng tôi nhận thấy có những đại gia “thật lớn” của BĐS đã phát triển mạnh trong khủng hoàng này. Bầu Đức của HAGL chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo BĐS tại Việt Nam và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar. Ngài Vượng của Vincom đạt được danh tỷ phú đô la với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão táp. Mr. Quang của Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình EHome cho phân khúc trung lưu. Các trường hợp phát triển như anh Thìn Đất Xanh hay anh Đực Đất Lành là những thí dụ khác.

Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản phẩm nhà tiền chế theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và xanh đã biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỷ phú. Trí tuệ Việt chắc chắn phải có rất nhiều…Ngô Bảo Châu…trong ngành BĐS. Đây là tương lai của BĐS Việt trong mong đợi của mọi người.


Thay cho lời kết

Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của Hiệp Hội BĐS và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị BĐS lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness.

Trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của mình và gia đình…để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn. Không phải để làm từ thiện, mà nhận trách nhiệm rộng lớn hơn với cộng đồng, và với thế đứng của Việt Nam trên thương trường quốc tế. Để doanh nhân Việt được tự hào với tư duy sáng tạo cởi mở và khả năng vượt khó bền bỉ. Để thế hệ sau còn có chút niềm tin và lực đẩy khi họ phải ra biển lớn cạnh tranh.

Riêng đối với những vị đã mất mát tài sản vì sai phạm đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn bộ dự án Arizona và ra đi với bàn tay trắng,” Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu…Gặp thời thế thế thì phải thế”. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác.

Mong Quý vị mọi điều may mắn và mong tinh thần “kẻ sĩ” mãi cháy sáng trong cuộc đời Quý vị.
Thân ái!
Alan Phan

( nguồn: http://www.gocnhinalan.com/ )

[TonNuJacqueline]

Cái anh Lehuy này, tửng tửng dậy mà lâu lâu cũng biết sưu tập bài hay tệ đó chứ!

Mong đây là sự thông minh permanent của anh chứ hổng fải là thông minh đột xuất hén.

==================== ============

Ngài Alan Phan vẫn là người Jackie "ngưỡng mộ" bí lâu nay. Bà fóng diên người Mỹ lo lắng rằng: dân Mít Tẹc qua Mỹ hổng biết xài máy hút bụi, máy giặt đồ, máy ti vi, máy radio, máy điện thọi, máy bay, máy xe tăng v.v... dị mà năm 1984 ông đã đưa công ty của ông lên exchange!

Người Việt Nam đầu tiên trên thế giới làm được vậy!

Mà hổng fải là cái exchange xà bát kiểu như exchange của vẹm bi giờ đâu nhen: nè Trần Ca Ca đánh nó đến đâu gồi?

Ông là người có thực tài: biết người biết ta!

Ông thật sự là người đã "hội nhập" vào văn hóa Tây Phương: thành công tột bực!

Ông vẫn hiến kế cho vẹm: nhưng phải nói ông là con người nhân bản thật sự!

Gương Tây Nhập ( như hông Thoát Á hầm bằng lằng thắng cố tả pín lù của đám Đại Poo Dân Quốc à nhen) của ông đáng cho đám "Thoát Á", cùng cái đám "Sửa Hiến Pháp" ( thẻo cu ) theo chùi giày!

Đồng chí pheng thân mến của chúng dạy rằng: 30/4 là Ngày Quốc Hạnh

[Lehuy]

Đến báo Đảng còn viết là chính sách TT3Dũng thiếu thực tế.

Cần làm rõ hành vi gây nhiễu chính sách Nhà nước về bất động sản
....
Thực tế, để gói 30 nghìn tỉ của Nhà nước đến đúng đối tượng cần vay mua nhà còn là quá trình không đơn giản. Rất nhiều lo ngại việc thủ tục hành chính lòng vòng, phát sinh nhũng nhiễu, tiêu cực khi người nghèo tiếp cận được nguồn vốn. Thêm nữa, dù lãi suất chỉ 6%/năm, nhưng một căn hộ ở Hà Nội ít nhất cũng 1-2 tỉ đồng, đồng nghĩa lãi suất 60-120 triệu/năm. Người thu nhập thấp, thu nhập trung bình để trả được số tiền lãi 60-120 triệu đồng mỗi năm là bài toán quá khó, chưa kể để họ tiếp cận được nguồn vốn đó, còn phải “đi vòng” như thế nào.

http://www.cand.com.vn/vi-VN/binhlua.../3/195020.cand

[TonNuJacqueline]

Đến báo Đảng còn viết là chính sách TT3Dũng thiếu thực tế

"Nhà Nước ta" nuôi đảng ngu đảng cướp, đảng hèn với giặc ác với, đảng đầu tôm, đảng óc heo!

Thì "báo Đảng" là cái con hồ chết gì mà Đến với chả Đ.. hả cái anh Mít kia?

Đồng chí pheng thân mến của chúng dạy rằng: 30/4 là Ngày Quốc Hạnh

Đến báo Đảng còn viết là chính sách TT3Dũng thiếu thực tế.

Cần làm rõ hành vi gây nhiễu chính sách Nhà nước về bất động sản
....
Thực tế, để gói 30 nghìn tỉ của Nhà nước đến đúng đối tượng cần vay mua nhà còn là quá trình không đơn giản. Rất nhiều lo ngại việc thủ tục hành chính lòng vòng, phát sinh nhũng nhiễu, tiêu cực khi người nghèo tiếp cận được nguồn vốn. Thêm nữa, dù lãi suất chỉ 6%/năm, nhưng một căn hộ ở Hà Nội ít nhất cũng 1-2 tỉ đồng, đồng nghĩa lãi suất 60-120 triệu/năm. Người thu nhập thấp, thu nhập trung bình để trả được số tiền lãi 60-120 triệu đồng mỗi năm là bài toán quá khó, chưa kể để họ tiếp cận được nguồn vốn đó, còn phải “đi vòng” như thế nào.

http://www.cand.com.vn/vi-VN/binhlua.../3/195020.cand

[Lehuy]

Phải nói trong vụ tranh luận này một bên là chuyên trị đầu cơ, đang hi vọng là thị trường BĐS Việt Nam bể, giá nhà đất xuống còn 20% thì nhẩy vô hốt bạc. Còn bên kia trước nay chỉ quen làm áp phe có đút lót, nhận bảo kê, nay trước nguy cơ mất trắng tất nhiên phải giẫy nẩy lên chứ.

Làm thế nào có thể tranh luận được, chỉ có thể chửi nhau thôi, Khá thì chửi khéo “ Ở nước ta cách làm “khác người”, biến đất thành tiền”, còn chửi hạ cấp thì như Bầu Đức : “Alan Phan chỉ là một con số 0”.

Dưới đây là một vài đoạn đọc được trên báo.

Sự kiện Alan Phan và thị trường bất động sản thêm một lần nữa báo động về văn hóa tranh luận, đối thoại ở ta. Nó cho thấy môi trường đối thoại đang bị ô nhiễm vì lợi ích, không phải là để truy cầu chân lý, tìm đến sự thật. Mà đây chỉ mới là một dạng tranh luận, có thể gọi là tranh luận kiểu “bỏ bóng đá người”. Còn một dạng nữa là tranh luận kiểu “cả vú lấp miệng” mà thời gian qua cũng đang bùng phát. Tranh luận theo hai kiểu này thì người thua thiệt chính là phía chủ trương tranh luận như vậy và hậu quả là làm rối loạn dư luận xã hội.

http://phapluattp.vn/201304061022449...-nhan-cach.htm

Bầu Đức: "Không thể bỏ mặc thị trường bất động sản"

(GDVN) – Phân tích về quan điểm của TS Alan Phan về thị trường BĐS Việt Nam đang gây tranh luận trong thời gian gần đây, ông Đoàn Nguyên Đức - Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai - ví von: "... chẳng khác nào một cậu sinh viên lại “lên mặt” dạy toán cho GS.Ngô Bảo Châu”.

Vị lãnh đạo của Tập đoàn HAGL khẳng định: Thị trường BĐS Việt Nam có những đặc điểm phức tạp riêng của nó và chỉ những người trong nước, những người trong cuộc, trực tiếp nhặt từng miếng sắt, viên gạch để xây nhà thì mới hiểu rõ nhất, thấm sâu nhất về BĐS.

Qua đó, ông Đoàn Nguyên Đức cho rằng: Ông Alan Phan không hiểu gì về BĐS Việt Nam, thậm chí là một người thiếu văn hóa khi đưa ra những lời lẽ khiếm nhã chê bai các doanh nghiệp BĐS Việt Nam.

http://giaoduc.net.vn/Kinh-te/Bat-do...Chau/288883.gd

[TonNuJacqueline]

[ còn chửi hạ cấp thì như Bầu Đức : “Alan Phan chỉ là một con số 0”. ]

Jackie hổng có đọc các links anh đưa, nhưng Bầu Đức nói bậy rồi: Tiến sĩ Alan Phan nói được tiếng Anh. Thành công mỹ mãn ở Mỹ.

Đức chỉ là thằng lâm tặc!

"Thời lai đồ điếu" aka "lưu manh lựu đạn" gặp thời Quốc Hạnh 30/04 nên cướp bóc thành công.

Đồng chí pheng thân mến của chúng dạy rằng: 30/4 là Ngày Quốc Hạnh

[Lehuy]

Tình trạng của công ty Hoàng Anh Gia Lai quá thê thảm, cần tiền gấp...vì vậy Bầu Đức mới giẫy nẩy trước lời góp ý của TS Alan Phan, nhất là trong tổng số nợ có phần Bầu Đức mượn đôla ngoại quốc.

Cho đến thời điểm kết thúc năm 2012, tổng vốn chủ sở hữu của HAGL mới chỉ dừng ở mức 9.765 tỷ VND, trong khi số nợ vay thì lên đến 16.131 tỷ. Điều này có nghĩa là số tiền vay nợ cao hơn vốn chủ sở hữu đến 6.456 tỷ VND.

Tháng 3/2013 ghi nhận một quyết tâm mới của Hoàng Anh Gia Lai (HAGL)... Đó là việc hội đồng quản trị của công ty này quyết định tăng vốn sở hữu thêm 2.650 tỷ đồng thông qua phương án phát hành cổ phiếu để chuyển đổi trái phiếu và phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu nhằm nâng tổng vốn chủ sở hữu của HAGL lên 12.415 tỷ VND.


Chênh vênh “cõng” nợ

Phương án này được giới quan sát đánh giá là rất quan trọng đối với HAGL vào thời điểm này vì nó có thể giúp giảm tổng nợ vay của HAGL tính đến hết 31/12/2012 từ 16.131 tỷ VND xuống còn 14.556 tỷ VND

Cho đến thời điểm kết thúc năm 2012, tổng vốn chủ sở hữu của HAGL mới chỉ dừng ở mức 9.765 tỷ VND, trong khi số nợ vay thì lên đến 16.131 tỷ. Điều này có nghĩa là số tiền vay nợ cao hơn vốn chủ sở hữu đến 6.456 tỷ VND. Hoàng Anh Gia Lai đang đứng trước con đường chênh vênh trong kinh doanh.

http://doanhnhan.vneconomy.vn/201304...chenh-venh.htm

[Lehuy]

Mặc dầu bong bóng BĐS đang xì vẫn có một số Việt Kiều “óc heo” tiếp tục đút tiền. Cái hay là sau này lúc thua đậm, tụi này sẽ bán tháo bán rẻ để chạy về lại Mỹ. Lúc đó tụi IRS có thể chặn lại hạch hỏi nguồn gốc của số tiền này.

VOA - Người Việt hải ngoại đã rút lui khỏi thị trường địa ốc Việt Nam, vì những lo ngại do tình trạng suy thoái kinh tế gây ra.

Trang mạng Property Report cho biết trong năm 2013, đầu tư vào địa ốc của Việt kiều đã giảm đi phân nửa, so với năm 2011. Lượng kiều hối do Việt kiều cư ngụ ở nước ngoài chuyển về nước đạt 2 tỉ rưỡi đôla trong năm nay. Phần lớn đến từ Hoa Kỳ, Nam Triều Tiên, một số nước Đông Nam Á và Âu Châu.

Trang tin địa ốc quốc tế Property Report tường thuật rằng Ngân Hàng Nhà nước Việt Nam dự kiến lượng kiều hối sẽ tăng từ 10% đến 15% vào cuối năm nay.

Trang mạng xaluan.com nói rằng trong 8 tháng đầu năm 2013, lượng kiều hối chuyển về thành phố HCM qua các ngân hàng thương mại đạt khoảng 2,5 tỉ đôla, dự báo cuối năm sẽ đạt khoảng 4,5 tới 4,8 tỉ đôla.

Kiều hối chuyển về Việt Nam đến từ người Việt sinh sống ở hải ngoại, kể cả lao động Việt Nam làm việc ở nước ngoài.

Tin của Property Report nói trong khi Việt kiều rút ra khỏi thị trường địa ốc Việt Nam, người nước ngoài lại đang toan tính đầu tư vào thị trường này. Các nhà phát triển địa ốc đã bị thiệt hại nặng khi giá nhà sụt giảm cách đây 2 năm trong bối cảnh cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Một cuộc khảo sát do Giaó sư Graeme Newell thực hiện cho Hội Địa Ốc Á Châu-Thái bình dương nói rằng Việt Nam có thị trường địa ốc nhỏ nhất trong khu vực. Tuy nhiên, một số tập đoàn địa ốc lớn lại có mặt trên thị trường nhỏ bé này, kể cả Warburg Pincus, một quỹ đầu tư toàn cầu đã mua cổ phần trong công ty địa ốc tư nhân lớn nhất Việt Nam, là Vingroup.

http://www.voatiengviet.com/content/...m/1747501.html

[Lehuy]

Theo như tụi kinh tế gia thì kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng suy thoái theo hình chữ U, nay đã xuống đến đáy rồi nằm ỳ nơi đó, chưa biết cách nào lên lại. Nghĩ mà thấy tức cười cho mấy tên Việt kiều những năm trước đây vác tiền để về đầu tư vào nhà đất bên nhà, tưởng là giá nhà sẽ tiếp tục lên vùn vụt. Đến cuối 2013, tiếc rẻ vẫn chưa bán tháo để chạy thì đáng kiếp.

Sau TS Alan Phan

“Nếu có tiền, trong thời gian tới tôi cũng không bỏ tiền vào bất động sản, vì giá vẫn chưa phù hợp với khả năng của người dân. Điều này phần nào chứng minh khả năng phục hồi của thị trường vẫn là mơ hồ”

đến Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho biết

“thị trường bất động sản năm 2014 chắc chắn sẽ đổ vỡ, sẽ có khoảng 60-70% doanh nghiệp bị đổ vỡ, chỉ còn khoảng 20-30% doanh nghiệp có thể tồn tại. Rất khó để tìm ra biện pháp cứu bất động sản, những biện pháp giải cứu đáng ra phải được thực hiện từ năm 2011.”

http://www.baodatviet.vn/kinh-te/bat...do-vo-2363070/